IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN - TIPPS UND TRICKS

EINLEITUNG ZUM SPANISCHEN IMMOBILIENMARKT

Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann manchmal eine sehr stressige Reise sein, aber wenn Sie wirklich davon träumen, in einer Villa an der Costa Blanca unter der heißen spanischen Sonne zu leben, lassen Sie sich von nichts aufhalten!

In diesem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien erklären wir Ihnen, wie Sie Ihren Traum wahr werden lassen können.

EINFÜHRUNG IN DEN SPANISCHEN IMMOBILIENMARKT

Spanien war stark von der globalen Finanzkrise und dem darauffolgenden Zusammenbruch des Immobilienmarktes betroffen, wobei die Hauspreise um bis zu 30% gesunken sind. Fast ein Jahrzehnt später gibt es Anzeichen dafür, dass sich die Erholung endlich abzeichnet, mit Indizes, die auf jährliche Preiserhöhungen in den großen Städten und Ferienorten hinweisen sowie einem nationalen Anstieg von insgesamt 4% im Jahr 2017. Auch die Transaktionszahlen nehmen zu, wie Daten des Nationalen Statistikinstituts zeigen, mit einem Anstieg der Verkäufe um 16% im Jahr 2017.

Die Eigentumsquoten sind in Spanien hoch, mit rund 80% der Einwohner, die ihr eigenes Zuhause besitzen, und viele tun dies ohne Hypothek.

EINE IMMOBILIE IN SPANIEN FINDEN

Logik besagt, dass Sie zunächst eine Immobilie finden müssen, die Ihren Bedürfnissen entspricht.

Zunächst müssen Sie klarstellen, nach welcher Art von Immobilie Sie suchen. Dies kann von Apartments mit Meerblick über historische Immobilien in lokalen Städten wie Benissa, ländliche Fincas, moderne Neubauten bis hin zu superluxuriösen Projekten reichen.

Eine Liste der Anforderungen für Ihr zukünftiges Zuhause zu erstellen, wird Ihnen viel Zeit sparen, sobald Sie mit der Suche nach der Immobilie beginnen, und die Reise wesentlich weniger stressig gestalten.

Nachdem dies erledigt ist, ist es Zeit, Immobilien zu finden, die Ihre Anforderungsliste erfüllen. Dies kann über beliebte Portale wie:

• Idealista
• Kyero
• Fotocasa
• Milanuncios

Portale sind darauf ausgelegt, genutzt zu werden, und sie sind großartig, um eine erste allgemeine Vorstellung von Immobilien und Preisen zu bekommen. Wenn es jedoch um die eigentliche Suche geht, empfehlen wir Portale nicht, weil Sie höchstwahrscheinlich auf Dateninkonsistenzen stoßen werden, wie z.B. die exakt gleiche Immobilie mit unterschiedlichen Informationen, Fotos und Preisen, da mehrere Agenten ihre Immobilien hier veröffentlichen. Sie werden auch auf Immobilien stoßen, die bereits verkauft wurden, aber nicht aktualisiert wurden, und die Informationen, die Ihnen zu den Immobilien zur Verfügung gestellt werden, werden nicht vollständig sein.

Aus diesen Gründen empfehlen wir Ihnen, sich einen guten Agenten in der lokalen Gegend zu suchen, der Ihnen vom Anfang bis zum Ende hilft, denn das ist letztendlich unsere Aufgabe und worin wir gut sind.

VOR- UND NACHTEILE DER VERWENDUNG EINES IMMOBILIENMAKLER

Die meisten Immobilien, die Sie finden werden, werden alle von einer Immobilienagentur verwaltet, und die meisten Immobilienmakler (insbesondere in touristischen Gebieten) sind mehrsprachig, was Ihnen dabei hilft, den Prozess reibungslos zu gestalten.

Auch wenn Immobilienmakler Ihnen bei allem von Informationen über die Gegend bis hin zu Immobilieninformationen und Rechtsberatung helfen können, empfehlen wir Ihnen, bei der Auswahl eines Immobilienmaklers vorsichtig vorzugehen, da die Vorschriften in Spanien recht locker sind und es auch unehrliche Immobilienmakler gibt, selbst an der Costa Blanca.

KÖNNEN AUSLÄNDER IMMOBILIEN IN SPANIEN KAUFEN?

Absolut! Spanien ermutigt ausländische Investitionen, sowohl von Residenten als auch von Nicht-Residenten, daher gibt es keine Einschränkungen beim Kauf von Immobilien in Spanien.

Es gibt jedoch eine Sache, die Sie vor dem Abschluss des Kaufprozesses benötigen. Eine NIE-NUMMER [Klicken Sie hier, um mehr über die spanische NIE-Nummer zu erfahren].

KAUF EINER SPANISCHEN IMMOBILIE

Der Prozess des Immobilienkaufs in Spanien ist einfach, aber er unterscheidet sich erheblich von dem in jedem Land. In den folgenden Abschnitten finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Aspekte, die Sie beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen.

DER KAUFPROZESS

Zunächst geben Sie ein Angebot für die Immobilie Ihrer Wahl ab, normalerweise über den Immobilienmakler des Verkäufers. Wenn das Angebot akzeptiert wird, ist der nächste Schritt, dass Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag unterzeichnen und der Käufer dann eine Anzahlung leistet, in der Regel 10% des Kaufpreises. Alle Überprüfungen (regulatorische, Bauumfragen, Bodentests), die Sie durchführen möchten, müssen vor diesem Punkt erfolgen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie den Kauf einer ländlichen Immobilie (terreno no urbanizable) in Betracht ziehen, wo oft nicht klar ist, was innerhalb der Vorschriften gebaut wurde und was illegal gebaut wurde.

Sie müssen auch wissen, dass es bei einem Kauf einer Immobilie, die in Ruinen ist, oder bei der einige der Nebengebäude in Ruinen sind, nicht immer einfach ist, diese Ruinen in einen bewohnbaren Zustand zurückzubringen. Die genauen Vorschriften hängen von der Region ab, aber in den meisten Fällen wird für eine Ruine eine teilweise oder vollständig intakte Dachkonstruktion benötigt, um die Genehmigung zur Renovierung zu erhalten. In jedem Fall ist es wichtig, dies mit einem örtlichen Architekten oder direkt mit dem autorisierten Berater zu überprüfen, unabhängig davon, was der Immobilienmakler Ihnen verspricht.

Der Käufer arrangiert dann eine Hypothek, falls erforderlich, obwohl er seine Bedürfnisse bereits mit dem Hypothekenanbieter besprochen haben sollte. Wie bereits erklärt, hat Spanien seit 2008 eine sehr schwere Immobilienkrise durchlaufen, was dazu geführt hat, dass Banken es viel schwieriger gemacht haben, eine Hypothek zu erhalten.

Als nächstes erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags (escritura de compraventa) vor einem Notar, zu dem Zeitpunkt sind der gesamte Kaufpreis, Steuern und andere Kosten fällig. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt nicht in Spanien leben, wird empfohlen, Ihrem Rechtsanwalt über eine Vollmacht Zugang zu Ihrem Bankkonto zu geben, damit er zur Bank gehen, den Bankscheck abholen und dann zum Notar gehen kann, um in Ihrem Namen zu unterschreiben, den Verkäufer zu bezahlen und alle fälligen Steuern zu bezahlen.

ILLEGALE IMMOBILIEN

Spanien war lange Zeit beliebt bei ausländischen Käufern, die Ferienhäuser suchten.

Gelegentlich haben die großen Zahlen unerfahrener ausländischer Käufer Gelegenheit für unehrliche Entwickler und Immobilienmakler geboten, die nicht legitime Immobilien verkauften.

In einigen Fällen wurde keine Baugenehmigung vor dem Bau eingeholt, und Immobilien werden schließlich von der örtlichen Regierung abgerissen. In anderen Fällen entsprach die Qualität der Immobilie nicht den Standards oder Angaben, was zu kostspieligen Reparaturen führte.

Wir empfehlen immer, zumindest Folgendes zu überprüfen:

• Die Zulassungen der von Ihnen verwendeten Anwälte oder Immobilienmakler.
• Das Grundbuch (Registro de la Propiedad).
• Dass angemessene Baugenehmigungen eingeholt wurden.
• Dass es keine ausstehenden Schulden gibt, die an die Immobilie gebunden sind, wie eine Hypothek.

Die meisten dieser Informationen können vom Grundbuchamt bereitgestellt und durch eine Anfrage per E-Mail, Telefon, Fax oder persönlich abgerufen werden. Die entsprechende Grundbuchstelle finden Sie auf der nationalen Website: www.registradores.org (nur in Spanisch).

RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Auch wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, den Verkauf abzuschließen, wird dringend empfohlen, die Dienste eines Notars in Anspruch zu nehmen, um einen reibungslosen Übergang der Immobilie zu gewährleisten. Dies ist auch für die meisten Hypotheken erforderlich.

Der Verkäufer haftet offiziell für versteckte Mängel an der Immobilie, auch wenn sie ihm nicht bekannt sind. In der Praxis kann es jedoch schwierig und kostspielig sein, für solche Mängel Entschädigung zu erhalten. Wenn Sie unsicher über den Zustand einer Immobilie sind, ist es am besten, eine Untersuchung durch einen unabhängigen Dritten durchführen zu lassen, entweder bevor Sie die Anzahlung leisten oder als Bedingung für die Zahlung des gesamten Betrags bei Zahlung der Anzahlung.

Es ist Ihre Verantwortung als Käufer, alle Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie zu bezahlen. Wenn Sie sich entschieden haben, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, wird er Sie über alles informieren, was Sie wissen müssen.

Der Käufer ist auch dafür verantwortlich, die Immobilie zu registrieren. Der Notar kann diesen Service gegen Gebühr bereitstellen und/oder das Grundbuchamt darüber informieren, dass der Verkauf stattgefunden hat, ohne eine vollständige Registrierung vorzunehmen.

MIT DER IMMOBILIE ÜBERTRAGENE SCHULDEN

In Spanien werden alle mit einer Immobilie verbundenen Hypotheken oder Schulden auf den neuen Eigentümer übertragen, wenn die Immobilie verkauft wird. Es ist daher äußerst wichtig sicherzustellen, dass keine Schulden an die Immobilie gebunden sind, wenn sie verkauft wird, oder dass sie durch die Bedingungen des Vertrags abgedeckt sind. Schulden können sein:

• Eine Hypothek.
• Zahlungen an eine Mietervereinigung.
• Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles).

GEBÜHREN UND KOSTEN

Die meisten Kosten liegen in Spanien in der Verantwortung des Käufers, und es gibt erhebliche Unterschiede in den Kosten von Region zu Region. In der Regel werden die zusätzlichen Gebühren und Kosten, die vom Käufer zu zahlen sind, zwischen 8-12% des Kaufpreises betragen und Folgendes umfassen:

• Grunderwerbsteuer 5–10 Prozent (bestehende Immobilien).
• Mehrwertsteuer (oder IVA) von 10 Prozent (nur bei Neubauten).
• Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühr 1–2,5 Prozent.
• Rechtsanwaltskosten betragen 1–2 Prozent (einschließlich Mehrwertsteuer).

Die Maklergebühren werden in der Regel vom Verkäufer bezahlt, aber es ist gut, dies zu Beginn mit Ihrem Makler zu überprüfen. Zur Information: Der Immobilienmakler berechnet dem Verkäufer in der Regel etwa 3% des endgültigen Verkaufspreises.

FINANZIERUNG DES KAUFES: ANZAHLUNGEN UND HYPOTHEKEN

Nach der Kreditkrise von 2008 wurden die spanischen Banken stark umstrukturiert, mit erheblicher internationaler Beteiligung durch die EU und den IWF. Als Ergebnis davon genehmigen Banken weniger Hypotheken, und die Hypothekenzinsen und -bedingungen sind weniger günstig geworden.

Eine Sache, die Sie beachten sollten, ist, dass der Wert, den die Banken einer Immobilie beimessen, sehr unterschiedlich sein kann vom tatsächlichen Marktpreis. Außerdem können Sie für eine ländliche Immobilie nur eine Hypothek für 50% der Bankbewertung der Immobilie erhalten. Daher ist es absolut entscheidend, dass Sie zuerst mit einer Bank sprechen, bevor Sie eine Anzahlung leisten, wenn Sie das Geld der Bank benötigen, um den Kauf zu bezahlen.

In Spanien wird ein Hypothekenvertrag von den Hypothekenanbietern nicht abgeschlossen, bevor Sie eine Immobilie besitzen. Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Klausel im Vertrag aufzunehmen, die es Ihnen ermöglicht, aus dem Vertrag auszusteigen, wenn Sie keine Hypothek erhalten können.

AUSWAHL EINES ZUVERLÄSSIGEN ANWALTS

Jeder in Spanien praktizierende Anwalt sollte beim örtlichen Anwaltsverband (Colegio de Abogados) registriert sein.

Er wird eine Registrierungsnummer haben, die Sie anfordern und dann beim Anwaltsverband überprüfen können. Natürlich garantiert die Registrierung nicht Ehrlichkeit oder Kompetenz, aber es ist ein guter Mindeststandard, auf den Sie bestehen sollten.

Eine Liste aller Anwaltsverbände finden Sie auf der nationalen Website für spanische Anwälte, Abogacía Española.

WIE ZAHLEN SIE FÜR IHR HAUS IN SPANIEN?

Der letzte Schritt! Zunächst müssen Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Es gibt mehrere Banken, die ein Bankkonto speziell für Expats anbieten, bei denen Sie ein Konto nur mit Ihrem Pass und Ihrer N.I.E. eröffnen können (siehe diesen Artikel, um Ihre N.I.E. zu erhalten).

Jetzt haben Sie wahrscheinlich ein Bankkonto in Ihrem Land mit Ihrem Budget und müssen dieses Geld auf Ihr spanisches Bankkonto überweisen.

Ein Anruf bei Ihrer Bank und die Bitte um Überweisung des Geldes wären sicherlich ein Weg, dies zu tun, aber dies führt oft zu überhöhten Preisen und möglicherweise zusätzlichen Gebühren. Ein Devisenunternehmen wie WorldFirst kann dieses Problem lösen, indem es Ihnen wesentlich wettbewerbsfähigere Kurse bietet und gleichzeitig eine schnelle und unkomplizierte Überweisung ermöglicht.