COMPRAR VIVIENDA EN ESPAÑA - CONSEJOS Y TRUCOS

Comprar una casa en España a veces puede ser un viaje muy estresante, pero si realmente sueñas con vivir en una villa en la Costa Blanca, bajo el cálido sol español, ¡no dejes que nada te detenga! En esta guía para comprar propiedad en España, explicaremos cómo hacer realidad tu sueño.

INTRODUCCIÓN AL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL

España se vio gravemente afectada por la crisis financiera global y el consiguiente colapso del mercado inmobiliario, con caídas de precios de hasta un 30%. Casi una década después, hay señales de que la recuperación finalmente está en marcha, con índices que muestran aumentos de precios interanuales en grandes ciudades y complejos turísticos, y un aumento nacional general del 4% en 2017. También aumentaron los números de transacciones, con datos del Instituto Nacional de Estadística que muestran un incremento del 16% en las ventas en 2017. Los niveles de propiedad de vivienda son altos en España, con alrededor del 80% de los residentes siendo propietarios de sus propias viviendas, y muchos de ellos sin hipoteca.

ENCONTRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

La lógica dicta que antes de comprar una propiedad, necesitas encontrar una que se ajuste a tus necesidades.

En primer lugar, debes dejar claro qué tipo de propiedad estás buscando. Esto puede variar desde apartamentos con vistas al mar hasta propiedades históricas en pueblos locales como Benissa, fincas rurales, construcciones modernas o proyectos súper lujosos. Hacer una lista de requisitos para tu futura casa te ahorrará mucho tiempo una vez que comiences a buscar la propiedad, y hará que el proceso sea mucho menos estresante. Una vez hecho esto, es hora de encontrar propiedades que cumplan con los requisitos de tu lista. Esto se puede hacer a través de portales populares como:

• Idealista
• Kyero
• Fotocasa
• Milanuncios
  
  Los portales están diseñados para ser utilizados y son excelentes para obtener una primera idea general de propiedades y precios, pero cuando se trata de la búsqueda real, no recomendamos los portales porque es probable que encuentres discrepancias de datos como encontrar la misma propiedad exacta con información, fotos y precios diferentes, debido a que varios agentes publican sus propiedades aquí. También encontrarás propiedades que ya se han vendido pero no se han actualizado, y la información proporcionada sobre las propiedades no será completa. Por estas razones, te recomendamos que encuentres un buen agente en la zona local que te ayude desde el principio hasta el final, porque al final del día, ese es nuestro trabajo y es en lo que somos buenos.

VENTAJAS E INCONVENIENTES DE USAR UN AGENTE INMOBILIARIO

La mayoría de las propiedades que encontrarás son gestionadas por una agencia inmobiliaria y la mayoría de los agentes inmobiliarios (especialmente en áreas turísticas) son multilingües, lo que facilita el proceso para ti. Aunque los agentes inmobiliarios pueden ayudarte con todo, desde información sobre la zona hasta información de la propiedad y asesoramiento legal, te recomendamos que procedas con precaución al seleccionar un agente inmobiliario, porque las regulaciones son bastante bajas en España y existen agentes inmobiliarios sin escrúpulos, incluso en la Costa Blanca.

¿PUEDEN LOS EXTRANJEROS COMPRAR PROPIEDADES EN ESPAÑA?

¡Absolutamente! España fomenta enormemente la inversión de extranjeros, tanto residentes como no residentes, por lo que no hay restricciones para comprar propiedades en España. Sin embargo, necesitas una cosa antes de poder comenzar el proceso. Un NIE (Número de Identificación de Extranjero) [haz clic aquí para leer más sobre el Número de Identificación de Extranjero español].

COMPRAR UNA PROPIEDAD ESPAÑOLA

El proceso de compra de una propiedad en España es sencillo pero notablemente diferente al proceso en cualquier otro país. En las secciones siguientes encontrarás una visión general de los aspectos más importantes que debes conocer al comprar una propiedad en España.

EL PROCESO DE COMPRA

Inicialmente, harás una oferta por la propiedad de tu elección, generalmente a través del agente inmobiliario del vendedor. Si la oferta es aceptada, el siguiente paso es que el comprador y el vendedor firmen un acuerdo preliminar de compra y el comprador pague un depósito, generalmente del 10% del precio de compra. Cualquier verificación (regulaciones, inspecciones de construcción, pruebas de suelo) que desees realizar deberá hacerse antes de este punto. Esto es especialmente importante si estás considerando comprar una propiedad rural (terreno no urbanizable) donde no siempre está claro qué se construyó dentro de las regulaciones y qué se construyó ilegalmente.

También debes tener en cuenta que si estás comprando una propiedad en ruinas, o donde algunos de los anexos están en ruinas, no siempre es fácil devolver estas ruinas a condiciones habitables. Las regulaciones exactas dependen de la región, pero en la mayoría de los casos, una ruina requerirá tener un techo parcial o completamente intacto para obtener permiso para renovarla. En cualquier caso, no importa lo que el agente inmobiliario te prometa, es imperativo que verifiques esto con un arquitecto local o directamente con el asesor autorizado.

Luego, el comprador organiza una hipoteca si es necesario, aunque ya debería haber discutido sus necesidades con el proveedor de la hipoteca. Como hemos explicado anteriormente, España ha pasado por una crisis inmobiliaria muy severa desde 2008, lo que ha llevado a que los bancos dificulten mucho más obtener una hipoteca.

El siguiente paso es que se firme el contrato de compraventa (escritura de compraventa) frente a un notario, momento en el cual se deben pagar el precio total de venta, impuestos y otros costos. Si en este momento no vives en España, se recomienda que des acceso a tu cuenta bancaria a un abogado mediante un poder notarial para que pueda ir al banco, recoger el cheque bancario y luego dirigirse al notario para firmar en tu nombre, pagar al vendedor y pagar los impuestos correspondientes.

PROPIEDADES ILEGALES

Durante mucho tiempo, España ha sido popular entre los compradores extranjeros en busca de casas de vacaciones. En ocasiones, el gran número de compradores extranjeros inexpertos ha proporcionado una oportunidad para que desarrolladores y agentes inmobiliarios sin escrúpulos vendan propiedades que no son legítimas. En algunos casos, no se ha obtenido permiso de construcción antes de la construcción, y las propiedades eventualmente son demolidas por el gobierno local. En otros, la calidad de la propiedad no ha sido la esperada, lo que resulta en reparaciones costosas. Siempre recomendamos al menos verificar lo siguiente:

• Las credenciales de cualquier abogado o agente inmobiliario que utilices.
• El registro de la propiedad (Registro de la Propiedad).
• Que se haya obtenido el permiso de construcción adecuado.
• Que no haya deudas pendientes relacionadas con la propiedad, como una hipoteca.

La mayoría de esta información puede ser proporcionada por el registro de la propiedad y se puede acceder haciendo una solicitud por correo electrónico, teléfono, fax o en persona. Puedes encontrar la oficina de registro de la propiedad correspondiente visitando el sitio web nacional: www.registradores.org (solo en español).

REQUISITOS LEGALES

Aunque no sea legalmente necesario completar la venta, se recomienda encarecidamente utilizar los servicios de un notario para garantizar una transición sin problemas de la propiedad. Esto también será un requisito para la mayoría de las hipotecas. El vendedor es oficialmente responsable de cualquier defecto oculto en la propiedad, incluso si desconoce su existencia. Sin embargo, en la práctica, obtener compensación por tales fallos puede ser difícil y costoso. Si no estás seguro sobre el estado de una propiedad, lo mejor es que realices una inspección llevada a cabo por una tercera parte independiente, ya sea antes de pagar el depósito o como condición para pagar la suma total mientras pagas el depósito. Es responsabilidad tuya como comprador pagar todos los costos e impuestos asociados con la compra de una vivienda. Si has decidido utilizar los servicios de un abogado, él podrá asesorarte sobre todo lo que necesitas saber. El comprador también es responsable de registrar la propiedad. El notario puede proporcionar este servicio por una tarifa, y/o puede notificar a la oficina del registro que se ha realizado la venta, sin completar el registro completo.

DEUDAS TRANSFERIDAS CON LA PROPIEDAD

En España, cualquier hipoteca o deuda ligada a una propiedad se transfiere al nuevo propietario cuando se vende la propiedad. Es por lo tanto crucial asegurarse de que no haya deudas asociadas a la propiedad cuando se venda, o que si las hay, estén cubiertas por los términos del contrato. Las deudas pueden incluir:

• Una hipoteca.
• Pagos debidos a asociaciones de propietarios.
• Impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre bienes inmuebles).

TARIFAS Y CARGOS

La mayoría de los costos son responsabilidad del comprador en España y habrá variaciones significativas en los costos de una región a otra. Como regla general, las tarifas y cargos adicionales pagados por el comprador estarán entre el 8 y el 12% del precio de compra e incluirán:

• Impuesto de transmisión de propiedad del 5 al 10 por ciento (propiedades existentes).
• IVA (o IVA) al 10 por ciento (solo nuevas propiedades).
• Costos del notario, impuesto sobre la escritura pública y tarifa de registro de la propiedad del 1 al 2.5 por ciento.
• Honorarios legales del 1 al 2 por ciento (incluido el IVA).

Por lo general, los honorarios del agente inmobiliario los paga el vendedor, pero es bueno verificar esto al principio con tu agente. Para tu información, el agente inmobiliario suele cobrar al vendedor aproximadamente el 3% del precio final de venta.

FINANCIACIÓN DE LA COMPRA: DEPÓSITOS E HIPOTECAS

Después de la crisis crediticia de 2008, los bancos españoles han sido reestructurados significativamente con una participación internacional importante por parte de la UE y el FMI. Como resultado, los bancos están aprobando menos hipotecas y las tasas y condiciones de las hipotecas se han vuelto menos favorables.

Una cosa importante a tener en cuenta es que el valor que los bancos asignan a una propiedad puede ser muy diferente del precio de mercado real. Además, para una propiedad rural, solo podrás obtener una hipoteca por el 50% de la valoración del banco de la propiedad. Por lo tanto, es absolutamente crucial que hables con un banco primero antes de hacer un depósito si dependes del dinero del banco para pagar la compra.

En España, los prestamistas hipotecarios no completarán un acuerdo hipotecario hasta que seas propietario de una propiedad. Por esta razón, es importante incluir una cláusula en el contrato que te permita salir del acuerdo si no puedes adquirir una hipoteca.

ELECCIÓN DE UN ABOGADO CONFIABLE

Cualquier abogado que practique en España debe estar registrado en el colegio de abogados local (Colegio de Abogados). Tendrán un número de registro que puedes solicitar y luego verificar con el colegio de abogados. Naturalmente, la inscripción no garantiza honestidad o competencia, pero es un buen estándar mínimo en el que insistir. Puedes encontrar una lista de todos los colegios de abogados en el sitio web nacional de abogados españoles, Abogacía Española.

¿CÓMO PAGAR TU CASA EN ESPAÑA?

¡El paso final! En primer lugar, necesitarás abrir una cuenta bancaria en España. Hay varios bancos que ofrecen una cuenta bancaria específicamente destinada a expatriados, donde puedes abrir una cuenta solo con tu pasaporte y tu N.I.E. (consulta este artículo sobre cómo obtener tu N.I.E.).

Probablemente ya tengas una cuenta bancaria en tu país con tu presupuesto y necesitarás transferir este dinero a tu cuenta bancaria española. Llamar a tu banco y pedirles que transfieran el dinero ciertamente sería una forma de hacerlo, pero esto a menudo conduce a tarifas infladas y posiblemente cargos adicionales. Una empresa de cambio de divisas como WorldFirst puede ayudar a resolver este problema ofreciendo tasas mucho más competitivas mientras te proporciona una transferencia rápida y sin problemas.