ACHAT DE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE - CONSEILS ET ASTUCES

Acheter une maison en Espagne peut parfois être un voyage très stressant, mais si vous rêvez vraiment de vivre dans une villa sur la Costa Blanca, sous le chaud soleil espagnol, ne laissez rien vous arrêter ! Dans ce guide pour l'achat de biens immobiliers en Espagne, nous expliquerons comment réaliser votre rêve.

INTRODUCTION AU MARCHÉ IMMOBILIER ESPAGNOL

L'Espagne a été gravement touchée par la crise financière mondiale et la conséquente chute du marché immobilier, avec des baisses de prix allant jusqu'à 30 %. Près d'une décennie plus tard, des signes montrent que la reprise est enfin en cours, avec des indices montrant des augmentations annuelles des prix dans les grandes villes et stations balnéaires, et une hausse nationale globale de 4 % en 2017. Le nombre de transactions augmente également, avec des données de l'Institut national de statistique montrant une augmentation de 16 % des ventes en 2017. Le taux de propriété est élevé en Espagne, avec environ 80 % des résidents possédant leur propre logement, et beaucoup le faisant sans hypothèque.

TROUVER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE

La logique dicte qu'avant d'acheter une propriété, vous devez en trouver une qui correspond à vos besoins.

Tout d'abord, vous devez préciser quel type de propriété vous recherchez. Cela peut aller des appartements avec vue sur la mer aux propriétés historiques dans les villes locales comme Benissa, en passant par les fincas rurales, les constructions neuves modernes ou les projets super luxueux. Dresser une liste des exigences pour votre future maison vous fera gagner beaucoup de temps une fois que vous commencerez à chercher la propriété, et rendra le processus beaucoup moins stressant. Une fois cela fait, il est temps de trouver des propriétés qui répondent à votre liste d'exigences. Cela peut être fait via des portails populaires tels que :

• Idealista
• Kyero
• Fotocasa
• Milanuncios
  
  Les portails sont conçus pour être utilisés et sont excellents pour avoir une première idée générale des propriétés et des prix, mais en ce qui concerne la recherche réelle, nous ne recommandons pas les portails car vous risquez probablement de rencontrer des divergences de données, comme trouver exactement la même propriété avec des informations, des photos et des prix différents, car plusieurs agents publient leurs propriétés ici. Vous trouverez également des propriétés qui ont déjà été vendues mais qui n'ont pas été mises à jour, et les informations fournies concernant les propriétés ne seront pas complètes. Pour ces raisons, nous vous recommandons de trouver un bon agent dans la région locale pour vous aider du début à la fin, car c'est notre métier et c'est ce que nous faisons de mieux.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS D'UTILISER UN AGENT IMMOBILIER

La plupart des propriétés que vous trouverez sont gérées par une agence immobilière et la plupart des agents immobiliers (surtout dans les zones touristiques) sont multilingues, ce qui facilite le processus pour vous. Bien que les agents immobiliers puissent vous aider avec tout, des informations sur la région aux informations sur la propriété et les conseils juridiques, nous vous recommandons de procéder avec prudence lors du choix d'un agent immobilier, car la réglementation est assez faible en Espagne et des agents immobiliers peu scrupuleux existent, même sur la Costa Blanca.

LES ÉTRANGERS PEUVENT-ILS ACHETER DES BIENS EN ESPAGNE?

Absolument ! L'Espagne encourage fortement l'investissement des étrangers, tant résidents que non résidents, donc il n'y a aucune restriction à l'achat de biens immobiliers en Espagne. Cependant, vous avez besoin d'une chose avant de pouvoir procéder. Un NUMÉRO NIE (Numéro d'Identification des Étrangers espagnol) [cliquez ici pour en savoir plus sur le Numéro NIE espagnol].

ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ ESPAGNOLE

Le processus d'achat d'une propriété en Espagne est simple mais très différent de celui de tous les autres pays. Dans les sections suivantes, vous trouverez un aperçu des aspects les plus importants dont vous devez être conscient lors de l'achat d'une propriété en Espagne.

LE PROCESSUS D'ACHAT

Initialement, vous ferez une offre sur la propriété de votre choix, généralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier du vendeur. Si l'offre est acceptée, l'étape suivante consiste pour l'acheteur et le vendeur à signer un contrat préliminaire de vente et l'acheteur paie alors un dépôt, généralement de 10 % du prix d'achat. Toutes les vérifications (réglementaires, inspections de construction, tests de sol) que vous souhaitez effectuer doivent être faites avant ce point. C'est particulièrement important si vous envisagez d'acheter une propriété rurale (terreno no urbanizable) où il n'est pas toujours clair ce qui a été construit selon les réglementations et ce qui a été construit illégalement.

De plus, il faut savoir que si vous achetez une propriété qui est en ruine, ou où certaines dépendances sont en ruine, il n'est pas toujours facile de ramener ces ruines à des conditions de vie. Les réglementations exactes dépendent de la région, mais dans la plupart des cas, une ruine nécessitera d'avoir un toit partiellement ou complètement intact pour obtenir l'autorisation de la rénover. Quoi qu'il en soit, peu importe ce que l'agent immobilier vous promet, il est impératif de vérifier cela avec un architecte local ou directement avec le conseil autorisé.

L'acheteur organise ensuite une hypothèque si nécessaire, bien qu'il ait déjà discuté de ses besoins avec le fournisseur de prêts hypothécaires. Comme nous l'avons déjà expliqué, l'Espagne a traversé une très grave crise immobilière depuis 2008, ce qui a amené les banques à rendre beaucoup plus difficile l'obtention d'une hypothèque.

L'étape suivante consiste à signer le contrat de vente (escritura de compraventa) devant un notaire, moment auquel le prix total de vente, les taxes et autres frais sont dus. Si vous ne vivez pas en Espagne à ce stade, il est conseillé de donner à un avocat l'accès à votre compte bancaire par le biais d'une procuration pour qu'il puisse se rendre à la banque, récupérer le chèque de banque et se rendre ensuite chez le notaire pour signer en votre nom, payer le vendeur et payer les éventuelles taxes dues.

PROPRIÉTÉS ILLÉGALES

Pendant longtemps, l'Espagne a été populaire auprès des acheteurs étrangers à la recherche de maisons de vacances. De temps en temps, le grand nombre d'acheteurs étrangers inexpérimentés a offert une opportunité à des développeurs et agents immobiliers sans scrupules de vendre des propriétés qui ne sont pas légitimes. Dans certains cas, les permis de construire n'ont pas été obtenus avant la construction, et les propriétés sont finalement démolies par le gouvernement local. Dans d'autres cas, la qualité de la propriété n'était pas à la hauteur des attentes ou indiquée, ce qui entraîne des réparations coûteuses. Nous recommandons toujours au moins de vérifier :

• Les références de tout avocat ou agent immobilier utilisé.
• Le registre foncier (Registro de la Propiedad).
• Que les autorisations d'urbanisme appropriées ont été obtenues.
• Qu'il n'y a pas de dettes impayées liées à la propriété, comme une hypothèque.

La plupart de ces informations peuvent être fournies par le registre foncier et accessibles en faisant une demande par e-mail, téléphone, fax ou en personne. Vous pouvez trouver le bureau de registre foncier approprié en visitant le site Web national : www.registradores.org (en espagnol uniquement).

EXIGENCES LÉGALES

Même si ce n'est pas légalement nécessaire pour finaliser la vente, il est fortement conseillé d'utiliser les services d'un notaire pour assurer une transition en douceur de la propriété. Cela sera également une exigence pour la plupart des prêts hypothécaires. Le vendeur est officiellement responsable de tout défaut caché de la propriété, même s'ils leur sont inconnus. Cependant, dans la pratique, obtenir une compensation pour de telles défaillances peut être difficile et coûteux. Si vous avez des doutes sur l'état d'une propriété, il est préférable de faire réaliser une expertise par une tierce partie indépendante, soit avant de payer le dépôt, soit sous condition de payer la somme entière tout en payant le dépôt. Il est de votre responsabilité en tant qu'acheteur de payer tous les coûts et taxes associés à l'achat d'une maison. Si vous avez décidé d'utiliser les services d'un avocat, il pourra vous conseiller sur tout ce que vous devez savoir. L'acheteur est également responsable de l'inscription de la propriété. Le notaire peut fournir ce service moyennant des frais, et/ou peut informer le bureau d'enregistrement que la vente a eu lieu, sans effectuer l'inscription complète.

DETTE TRANSFÉRÉE AVEC LA PROPRIÉTÉ

En Espagne, toute hypothèque ou dette liée à une propriété est transférée au nouveau propriétaire lorsque la propriété est vendue. Il est donc extrêmement important de s'assurer qu'il n'y a pas de dettes attachées à la propriété lors de sa vente, ou que si elles existent, elles sont couvertes par les termes du contrat. Les dettes peuvent inclure :

• Une hypothèque.
• Des paiements dus à des associations de locataires.
• Impôt foncier (impuesto sobre bienes inmuebles).

FRAIS ET CHARGES

La plupart des coûts incombent à l'acheteur en Espagne et il y aura des variations significatives des coûts d'une région à l'autre. En règle générale, les frais et charges supplémentaires payés par l'acheteur seront entre 8 et 12 % du prix d'achat et incluront :

• Impôt de transfert de propriété de 5 à 10 pour cent (propriétés existantes).
• TVA (ou IVA) à 10 pour cent (uniquement pour les nouvelles propriétés).
• Frais du notaire, taxe sur l'acte notarié et frais d'inscription foncière de 1 à 2,5 pour cent.
• Les honoraires juridiques sont de 1 à 2 pour cent (TVA incluse).

Les honoraires de l'agent immobilier sont généralement payés par le vendeur, mais il est bon de vérifier cela au début avec votre agent. Pour votre information, l'agent immobilier facture généralement au vendeur environ 3 % du prix de vente final.

FINANCEMENT DE L'ACHAT : DÉPÔTS ET HYPOTHÈQUES

Après la crise du crédit de 2008, les banques espagnoles ont été lourdement restructurées avec une implication internationale significative de l'UE et du FMI. En conséquence, les banques approuvent moins de prêts hypothécaires et les taux et conditions des prêts hypothécaires sont devenus moins favorables.

Une chose à garder à l'esprit est que la valeur que les banques accordent à une propriété peut être très différente du prix du marché réel. De plus, pour une propriété rurale, vous ne pourrez obtenir une hypothèque que pour 50 % de la valeur de la propriété évaluée par la banque. Il est donc absolument crucial de parler à une banque d'abord avant de verser un dépôt si vous dépendez de l'argent de la banque pour payer l'achat.

En Espagne, les prêteurs hypothécaires ne finaliseront pas un accord hypothécaire tant que vous ne possédez pas une propriété. Pour cette raison, il est important d'inclure une clause dans le contrat vous permettant de sortir de l'accord si vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire.

CHOISIR UN AVOCAT FIABLE

Tout avocat exerçant en Espagne doit être inscrit à l'association locale du barreau (Colegio de Abogados). Ils auront un numéro d'inscription que vous pouvez demander et ensuite vérifier auprès du barreau. Naturellement, l'inscription ne garantit pas l'honnêteté ou la compétence, mais c'est une bonne norme minimale à exiger. Vous pouvez trouver une liste de tous les collèges d'avocats sur le site Web national des avocats espagnols, Abogacía Española.

COMMENT PAYER VOTRE MAISON EN ESPAGNE

La dernière étape ! Tout d'abord, vous devrez ouvrir un compte bancaire en Espagne. Il existe plusieurs banques offrant un compte bancaire spécifiquement destiné aux expatriés, où vous pouvez ouvrir un compte avec seulement votre passeport et votre NIE (consultez cet article sur la façon d'obtenir votre NIE).

Vous avez probablement déjà un compte bancaire dans votre pays avec votre budget et vous devrez transférer cet argent dans votre compte bancaire espagnol. Appeler votre banque et leur demander de transférer l'argent serait certainement une façon de le faire, mais cela entraîne souvent des frais gonflés et peut-être des frais supplémentaires. Une entreprise de change comme WorldFirst peut vous aider à résoudre ce problème en offrant des taux beaucoup plus compétitifs tout en vous offrant un transfert rapide et sans tracas.