Spanien schafft das nationale Ferienvermietungsregister ab — was das wirklich für die Costa Blanca bedeutet

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Was ist genau passiert?

Im Mai 2026 hat Spaniens oberstes Gericht entschieden, dass das nationale Kurzzeitvermietungsregister — erst ein Jahr zuvor eingeführt — rechtswidrig war. Die Regierung hatte es geschaffen, um Ferienvermietungen landesweit zentral zu kontrollieren und verpflichtete jeden Eigentümer, der auf Airbnb oder Booking.com vermietet, sich national zu registrieren — zusätzlich zur bereits bestehenden regionalen Registrierung.

Das Gericht befand: Das war ein Schritt zu weit. Jede Region in Spanien betreibt bereits ihr eigenes System, und die nationale Regierung hatte keine Befugnis, eine weitere Ebene darüber zu legen. Bemerkenswert: Es war die valencianische Regionalregierung selbst, die den Fall eingebracht hat — was viel darüber aussagt, wie unbeliebt das nationale Register hier an der Costa Blanca war.

Das praktische Ergebnis: Die Pflicht, vor einer Anzeige auf Vermietungsplattformen eine nationale Registriernummer zu haben, ist weggefallen. Rund 111.000 Immobilien, die durch dieses System blockiert worden waren, können nun prinzipiell auf die Plattformen zurückkehren — aber nur, wenn die regionale Genehmigungsdokumentation in Ordnung ist. Und daran hängt ein wichtiger Vorbehalt.

Warum die Schlagzeile «111.000 Wohnungen zurück auf Airbnb» die ganze Geschichte nicht erzählt

Du hast vielleicht Berichte gesehen, wonach zehntausende Wohnungen nun frei sind, wieder auf den Plattformen aufzutreten. Das ist nur die Hälfte des Bildes.

Diese Immobilien waren auf nationaler Ebene blockiert. Das Aufheben dieser Blockierung macht sie nicht automatisch legal vermietbar — sie benötigen nach wie vor eine gültige Genehmigung ihrer Regionalregierung. In der Comunitat Valenciana bleibt diese regionale Genehmigung vollumfänglich verpflichtend, und durch dieses Urteil wird sie sogar noch wichtiger: Sie ist jetzt der einzige Rahmen, der zählt.

Was das bedeutet, wenn du eine Mietimmobilie hast — oder kaufen möchtest

Die Costa Blanca liegt vollständig in der Comunitat Valenciana, die einen der aktivsten und detailliertesten Rahmen für touristische Vermietung in ganz Spanien hat. Dieses Urteil lockert diese Regeln nicht — es bestätigt, dass sie die einzigen sind, die gelten.

Die valencianische Tourismusgenehmigung bleibt Pflicht

Jede Immobilie, die für Aufenthalte von 10 Nächten oder weniger vermietet wird, muss als touristische Wohnung (Vivienda de Uso Turístico, kurz VUT) bei der Generalitat Valenciana registriert sein. Dafür benötigst du zunächst einen städtebaulichen Verträglichkeitsbericht (ICU) vom zuständigen Rathaus — dem Rathaus Teulada-Moraira für Immobilien in Moraira und Benitachell, und dem Rathaus Altea für Altea — der bestätigt, dass touristische Vermietung in der jeweiligen Zone erlaubt ist.

Diesen Bericht zu erhalten dauert ein bis drei Monate, ist mit einer kommunalen Gebühr verbunden und nicht garantiert. Manche Gemeinden haben neue Anträge in bestimmten Zonen eingeschränkt oder vollständig ausgesetzt. Ohne gültigen ICU ist eine Registrierung bei der Regionalregierung nicht möglich.

Kaufst du eine Immobilie, die bereits eine Tourismusgenehmigung hat? Das solltest du zuerst lesen

Das ist wahrscheinlich das Wichtigste, was du verstehen musst, wenn du mit Mieteinnahmen im Hinterkopf kaufst. Eine Tourismusgenehmigung geht beim Verkauf nicht automatisch auf den Käufer über. Was als Nächstes passiert, hängt davon ab, wann die Genehmigung ursprünglich erteilt wurde.

Wenn die Genehmigung vor August 2024 registriert wurde:

• Die Registrierung kann per formalem Verfahren auf dich als neuen Eigentümer übertragen werden
• Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft war für die ursprüngliche Genehmigung nicht erforderlich und gilt auch nicht rückwirkend
• Du musst nicht von null anfangen

Wenn die Genehmigung nach dem 8. August 2024 registriert wurde — oder gar keine vorhanden ist:

• Der neue Eigentümer muss einen vollständigen neuen Antrag nach den aktuellen Regeln stellen
• Ein neuer, aktueller Verträglichkeitsbericht vom Rathaus ist erforderlich
• Wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage mit Gemeinschaftsbereichen ist, ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vor der Antragstellung Pflicht
• Die heutigen Regeln sind deutlich strenger als noch vor zwei oder drei Jahren

Apartment oder Villa — der Unterschied ist entscheidend

Seit April 2025 erfordert die Beantragung einer neuen Tourismusgenehmigung für eine Wohnung in einem Gebäude mit Gemeinschaftsbereichen die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. In der Praxis bedeutet das: Nachbarn können deinen Antrag blockieren. Das gilt für jeden neuen Genehmigungsantrag oder Eigentümerwechsel in Immobilien mit gemeinschaftlichen Elementen.

Für freistehende Villen — die den Großteil des Marktes in Moraira, Benitachell und Altea ausmachen — gilt das nicht. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die befragt werden müsste, was das Verfahren erheblich einfacher macht. Das ist einer der Gründe, warum Villen an der Costa Blanca bei Investoren so gefragt sind.

Und die Immobilien, die durch das nationale Register blockiert waren?

Wenn eine Immobilie an der Costa Blanca auf nationaler Ebene aufgrund von Problemen mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft abgelehnt wurde, ist diese nationale Blockierung nun aufgehoben. Wenn die valencianische Tourismusgenehmigung gültig und in Ordnung ist, kann die Immobilie auf die Plattformen zurückkehren. Hat die Eigentümergemeinschaft jedoch formal ein Verbot der touristischen Vermietung im Eigentumsregister eingetragen, bleibt dieses Verbot bestehen — unabhängig von diesem Urteil.

Was bedeutet das für den Wert einer Mietimmobilie?

Der Wegfall des nationalen Registers beseitigt eine bürokratische Ebene, und das ist eine echte gute Nachricht. Aber die wichtigere Botschaft für Käufer an der Costa Blanca ist, was sich nicht geändert hat — und was das für den Wert bedeutet. Es lohnt sich auch zu bedenken, dass Mietrendite nicht nur eine Genehmigungsfrage ist: Die neuen EPBD-Energievorschriften an der Costa Blanca werden ältere Immobilien ab 2026 treffen — etwas, das jeder Investor einkalkulieren sollte.

• Immobilien, die nur auf nationaler Ebene blockiert waren, können sich wieder auf den Plattformen anmelden — sofern die regionale Dokumentation stimmt
• Eine neue Genehmigung zu beantragen ist günstiger und einfacher ohne den nationalen Registrierungsschritt
• Der valencianische Rahmen ist jetzt der einzige gültige Rahmen, ohne Unklarheiten darüber, welche Regeln gelten
• Genehmigungen von vor August 2024 sind wertvoller denn je: Sie sind leichter zu übertragen und mit weniger Auflagen verbunden
• Neue Genehmigungen für Apartments erfordern weiterhin die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die nicht garantiert ist
• Keine bestehende Genehmigung wird durch dieses Urteil automatisch verlängert oder übertragbarer

Das Kernprinzip hat sich nicht geändert: Was zählt, ist die regionale Genehmigung, nicht die nationale Registriernummer. Das galt vor diesem Urteil, und es gilt jetzt noch mehr.

Immobilien mit Genehmigungen von vor 2024 und einer sauberen Compliance-Geschichte gehören zu den gefragtesten an der Costa Blanca. Eine neue Genehmigung von Grund auf zu erhalten ist schwieriger geworden, nicht leichter — was bedeutet, dass etablierte Mietimmobilien einen echten Aufpreis haben. Wie sich das auf dem aktuellen Markt niederschlägt, zeigt unser Überblick über Immobilienpreise an der Costa Blanca.

Die Fragen, die du vor der Unterschrift stellen solltest

Wenn du eine Immobilie in Betracht ziehst, bei der Mieteinnahmen Teil des Plans sind, solltest du das vor einer Entscheidung prüfen. Unser Leitfaden zu den erforderlichen Dokumenten beim Immobilienkauf in Spanien deckt den gesamten Kaufprozess ab — aber das sind die genehmigungsspezifischen Fragen, die am meisten zählen:

• Hat die Immobilie eine gültige Tourismusgenehmigung, die bei der Generalitat Valenciana registriert ist? (Prüfbar unter cindi.gva.es)
• Wann wurde sie registriert? Vor oder nach August 2024 macht einen erheblichen praktischen Unterschied
• Ist der städtebauliche Verträglichkeitsbericht (ICU) noch gültig? Er muss alle fünf Jahre erneuert werden
• Wenn die Immobilie in einem Gebäude mit Gemeinschaftsbereichen liegt — hat die Eigentümergemeinschaft ein formales Verbot touristischer Vermietung im Eigentumsregister eingetragen?
• Ist es eine freistehende Villa oder eine Immobilie in einem Gemeinschaftsgebäude? Das bestimmt, welches Genehmigungsverfahren gilt
• Wenn der Makler sagt, die Genehmigung sei übertragbar — lass das schriftlich im Kaufvertrag festhalten, mit einer Vertragsstrafe, falls die Übertragung nicht klappt
• Gibt es offene Beschwerden oder Bußgelder im Zusammenhang mit der Vermietungsaktivität der Immobilie?

Wird Investieren in Ferienvermietung in Spanien jetzt einfacher?

Ehrlich gesagt: nicht wirklich. Dieses Urteil löst ein spezifisches Problem (nationale Doppelregulierung), signalisiert aber keine Kurskorrektur. Spanien verschärft weiterhin die Regeln für touristische Vermietung, und die Comunitat Valenciana bildet dabei keine Ausnahme. Die Regionalregierung löschte 2025 mehr als 18.000 Registrierungen touristischer Wohnungen, hauptsächlich wegen fehlender oder unvollständiger Dokumentation.

Was sich geändert hat, ist dass der Rahmen nun klarer und logischer ist. Eine Regelung, eine Anlaufstelle für die Registrierung, eine Behörde. Für Käufer, die ihre Hausaufgaben machen, ist das eigentlich positiv — es gibt weniger Unklarheit darüber, was Gesetzeskonformität bedeutet.

Die Grundlagen eines guten Kaufs an der Costa Blanca haben sich nicht verändert: Prüfe den Genehmigungsstatus sorgfältig vor der Unterzeichnung, verstehe genau, was Übertragbarkeit für die konkrete Immobilie bedeutet, die du dir ansiehst, und plane laufende Compliance-Kosten ein. Stöbere in unserem aktuellen Angebot an Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca, bei denen Genehmigungsstatus und Mietpotenzial klar angegeben sind.

Die Costa Blanca bleibt einer der stabilsten und gefragtesten Ferienvermietungsmärkte Spaniens. Die Vorarbeit richtig zu machen ist genau das, was den Unterschied zwischen einer guten Investition und einer komplizierten ausmacht.

Quellen: Idealista/news — Tribunal Supremo Sentencia 620/2026 (21. Mai 2026); Generalitat Valenciana Dirección General de Turisme (cindi.gva.es); Decreto-Ley 9/2024 und Normativa Viviendas de Uso Turístico de la Comunitat Valenciana; FEVITUR (Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Die Vorschriften zur touristischen Vermietung ändern sich häufig. Wende dich vor dem Kauf oder dem Betrieb einer Ferienimmobilie in Spanien stets an einen qualifizierten Immobilienanwalt.