L'Espagne supprime le registre national des locations de vacances — ce que ça change vraiment pour la Costa Blanca

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Que s'est-il passé exactement ?

En mai 2026, la Cour suprême espagnole a jugé illégal le registre national des locations de courte durée — introduit seulement un an plus tôt. Le gouvernement l'avait créé pour centraliser le contrôle des locations de vacances à l'échelle nationale, en obligeant chaque propriétaire qui louait sur Airbnb ou Booking.com à s'enregistrer au niveau national, en plus de l'enregistrement régional déjà en vigueur.

La Cour a estimé que c'était un pas de trop. Chaque région d'Espagne gère déjà son propre système, et le gouvernement central n'avait pas compétence pour y ajouter une couche supplémentaire. Ce qui est particulièrement significatif : c'est le gouvernement régional valencien lui-même qui a intenté le recours — ce qui en dit long sur l'impopularité du registre national ici, sur la Costa Blanca.

Le résultat concret : l'obligation d'obtenir un numéro d'enregistrement national avant de publier une annonce sur les plateformes de location est supprimée. Quelque 111 000 biens qui avaient été bloqués par ce système peuvent en principe revenir sur les plateformes — mais seulement si leurs documents d'autorisation régionale sont en règle. Et c'est là que se trouve le bémol important.

Pourquoi le titre « 111 000 logements de retour sur Airbnb » ne raconte pas toute l'histoire

Vous avez peut-être vu des articles annonçant que des dizaines de milliers de logements sont désormais libres de reparaître sur les plateformes. C'est seulement la moitié du tableau.

Ces biens étaient bloqués au niveau national. Lever ce blocage ne les rend pas automatiquement légaux à la location — ils ont toujours besoin d'une autorisation valide délivrée par leur gouvernement régional. Dans la Communauté valencienne, cette autorisation régionale reste pleinement obligatoire, et ce jugement la rend même encore plus importante : c'est désormais le seul cadre qui compte.

Ce que ça change si vous possédez — ou souhaitez acheter — un bien locatif

La Costa Blanca se trouve entièrement dans la Communauté valencienne, qui dispose de l'un des cadres les plus actifs et les plus détaillés pour la location touristique de toute l'Espagne. Ce jugement n'assouplit pas ces règles — il confirme qu'elles sont les seules qui s'appliquent.

La licence touristique valencienne reste obligatoire

Tout bien loué pour des séjours de 10 nuits ou moins doit être enregistré comme logement touristique (Vivienda de Uso Turístico, ou VUT) auprès de la Generalitat Valenciana. Pour ce faire, vous devez d'abord obtenir un rapport de compatibilité urbanistique (ICU) auprès de la mairie compétente — la mairie de Teulada-Moraira pour les biens situés à Moraira et Benitachell, et la mairie d'Altea pour Altea — qui certifie que la location touristique est autorisée dans cette zone.

L'obtention de ce rapport prend généralement entre un et trois mois, implique des frais municipaux, et n'est pas garantie. Certaines mairies ont restreint ou suspendu le traitement de nouvelles demandes dans certaines zones. Sans ICU valide, il est impossible de s'enregistrer auprès du gouvernement régional.

Vous achetez un bien qui dispose déjà d'une licence touristique ? Lisez ceci d'abord

C'est probablement le point le plus important à comprendre si vous achetez en ayant des revenus locatifs en tête. Une licence touristique ne se transfère pas automatiquement à l'acheteur lors de la vente. La suite dépend de la date à laquelle la licence a été obtenue à l'origine.

Si la licence a été enregistrée avant août 2024 :

• L'enregistrement peut être transféré au nouveau propriétaire via une procédure formelle de changement de titulaire
• L'accord de la copropriété n'était pas requis pour la licence d'origine, et ne s'applique pas rétroactivement
• Vous n'avez pas à repartir de zéro

Si la licence a été enregistrée après le 8 août 2024 — ou s'il n'y en a pas :

• Le nouveau propriétaire devra déposer une demande complète sous les règles actuelles
• Un nouveau rapport de compatibilité urbanistique à jour est requis
• Si le bien fait partie d'une copropriété avec des parties communes, l'accord écrit de la copropriété est obligatoire avant de pouvoir déposer une demande
• La réglementation actuelle est nettement plus stricte qu'il y a deux ou trois ans

Appartement ou villa — une différence qui compte vraiment

Depuis avril 2025, l'obtention d'une nouvelle licence touristique pour un appartement dans un immeuble avec parties communes nécessite l'accord explicite de la copropriété. En pratique, cela signifie que les voisins peuvent bloquer votre demande. Cette règle s'applique à toute nouvelle demande ou tout changement de propriétaire dans un bien avec des éléments communs.

Pour les villas individuelles — qui représentent l'essentiel du marché à Moraira, Benitachell et Altea — cette règle ne s'applique pas. Il n'y a pas de copropriété à consulter, ce qui simplifie considérablement la démarche. C'est l'une des raisons pour lesquelles les villas de la Costa Blanca suscitent un tel intérêt de la part des investisseurs.

Et les biens qui avaient été bloqués par le registre national ?

Si un bien de la Costa Blanca avait été rejeté au niveau national en raison de problèmes liés aux règles de sa copropriété, ce blocage national est désormais levé. Si la licence touristique valencienne est valide et en ordre, le bien peut revenir sur les plateformes. En revanche, si la copropriété a formellement inscrit au registre foncier une interdiction de location touristique, cette interdiction reste en vigueur, quel que soit ce jugement.

Qu'est-ce que ça change pour la valeur d'un bien locatif ?

La suppression du registre national élimine une couche administrative, et c'est une bonne nouvelle. Mais le message le plus important pour les acheteurs sur la Costa Blanca, c'est ce qui n'a pas changé — et ce que cela implique pour la valeur. Il vaut également la peine de garder à l'esprit que la rentabilité locative n'est pas seulement une question de licence : les nouvelles règles énergétiques EPBD sur la Costa Blanca vont affecter les biens anciens à partir de 2026, un élément que tout investisseur doit intégrer dans ses calculs.

• Les biens bloqués uniquement au niveau national peuvent se réinscrire sur les plateformes — à condition que la documentation régionale soit en ordre
• Obtenir une nouvelle licence est moins coûteux et plus simple sans l'étape d'enregistrement national
• Le cadre valencien est désormais le seul applicable, sans ambiguïté sur les règles en vigueur
• Les licences antérieures à août 2024 sont plus précieuses que jamais : elles sont plus faciles à transférer et assorties de moins de conditions
• Les nouvelles licences pour les appartements restent soumises à l'accord de la copropriété, qui n'est pas garanti
• Aucune licence existante n'est automatiquement prolongée ou rendue plus cessible par ce jugement

Le principe fondamental n'a pas changé : ce qui compte, c'est la licence régionale, pas le numéro d'enregistrement national. C'était vrai avant ce jugement, et ça l'est encore plus maintenant.

Les biens disposant de licences antérieures à 2024 et d'un historique de conformité irréprochable comptent parmi les plus recherchés de la Costa Blanca. Obtenir une nouvelle licence from scratch est devenu plus difficile, pas plus facile — ce qui signifie que les biens locatifs établis se négocient avec une vraie prime. Pour voir comment cela se reflète sur le marché actuel, consultez notre analyse des prix de l'immobilier sur la Costa Blanca.

Les questions à poser avant de signer

Si vous envisagez un bien où les revenus locatifs font partie du plan, voici ce qu'il faut vérifier avant de vous engager. Notre guide sur les documents nécessaires pour acheter un bien en Espagne couvre l'ensemble du processus d'achat — mais ce sont les questions spécifiques à la licence qui importent le plus :

• Le bien dispose-t-il d'une licence touristique valide enregistrée auprès de la Generalitat Valenciana ? (Vérifiable sur cindi.gva.es)
• Quand a-t-elle été enregistrée ? Avant ou après août 2024, la différence est significative en pratique
• Le rapport de compatibilité urbanistique (ICU) est-il encore valide ? Il doit être renouvelé tous les cinq ans
• Si le bien est dans un immeuble avec parties communes — la copropriété a-t-elle inscrit au registre foncier une interdiction formelle de location touristique ?
• S'agit-il d'une villa individuelle ou d'un bien dans un immeuble collectif ? Cela détermine quelle procédure d'autorisation s'applique
• Si l'agent dit que la licence est cessible — faites-le confirmer par écrit dans le compromis de vente, avec une clause pénale si le transfert n'aboutit pas
• Y a-t-il des plaintes ou des amendes en cours liées à l'activité locative du bien ?

Investir dans la location saisonnière en Espagne devient-il plus simple ?

Honnêtement : pas vraiment. Ce jugement résout un problème précis (la double réglementation nationale), mais ne marque pas un changement de cap. L'Espagne continue de durcir les règles de la location touristique, et la Communauté valencienne ne fait pas exception. Le gouvernement régional a radié plus de 18 000 enregistrements de logements touristiques en 2025, principalement pour documentation manquante ou incomplète.

Ce qui a changé, c'est que le cadre est désormais plus clair et plus logique. Une seule réglementation, un seul endroit pour s'enregistrer, une seule administration à qui s'adresser. Pour les acheteurs qui font bien leur travail préparatoire, c'est en réalité une bonne chose — il y a moins d'ambiguïté sur ce que signifie être en conformité.

Les fondamentaux d'un bon achat sur la Costa Blanca n'ont pas bougé : vérifiez soigneusement le statut de la licence avant de signer, comprenez bien ce que la cessibilité signifie pour le bien précis que vous examinez, et prévoyez les coûts de conformité sur le long terme. Parcourez notre sélection actuelle de biens à vendre sur la Costa Blanca pour voir des annonces où le statut de la licence et le potentiel locatif sont clairement indiqués.

La Costa Blanca reste l'un des marchés de location saisonnière les plus solides et les plus recherchés d'Espagne. Faire le travail préparatoire correctement, c'est précisément ce qui fait la différence entre un bon investissement et un investissement compliqué.

Sources : Idealista/news — Tribunal Supremo Sentencia 620/2026 (21 mai 2026) ; Generalitat Valenciana Dirección General de Turisme (cindi.gva.es) ; Decreto-Ley 9/2024 et normativa Viviendas de Uso Turístico de la Comunitat Valenciana ; FEVITUR (Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. La réglementation sur la location touristique évolue fréquemment. Consultez toujours un avocat immobilier qualifié en Espagne avant d'acheter ou d'exploiter un bien en location touristique.